A busca por investimentos que combinam segurança e rentabilidade
Imagine acordar em uma manhã de segunda-feira e, enquanto toma seu café, receber uma notificação de que R$ 500 acabaram de cair na sua conta. Não é salário, não é pagamento por um trabalho extra. É simplesmente o resultado de decisões financeiras inteligentes que você tomou no passado. Essa é a realidade de quem investe em Fundos de Investimento Imobiliário, os famosos FIIs.
Os FIIs base 10 representam uma estratégia cada vez mais popular entre investidores brasileiros que buscam construir patrimônio de forma consistente e gerar renda passiva. Entre janeiro e junho de 2025, o número de investidores em fundos imobiliários cresceu 18%, segundo dados da B3, mostrando que essa modalidade de investimento continua ganhando espaço nas carteiras dos brasileiros.
Mas afinal, o que são esses FIIs base 10 e por que eles merecem sua atenção? Vamos mergulhar nesse universo e entender como eles podem transformar sua vida financeira.
O que são FIIs base 10 e por que investir neles?
FIIs base 10 são fundos imobiliários com valor de cota abaixo de R$ 10,00, o que os torna extremamente acessíveis para investidores iniciantes. Essa característica permite que investidores comecem com pequenos valores, facilitando a entrada no mercado imobiliário através da bolsa de valores. Além disso, esses fundos são frequentemente considerados pilares para uma carteira bem estruturada.
Investir em fundos imobiliários oferece diversas vantagens que atraem tanto iniciantes quanto investidores experientes:
Acessibilidade ao mercado imobiliário
Você já pensou em ser dono de parte de um shopping center ou de um prédio comercial na Avenida Paulista? Com os FIIs base 10, isso é possível mesmo com um investimento muito pequeno. Com apenas R$100 a R$200, você já consegue adquirir cotas de fundos imobiliários de qualidade.
Gestão profissional dos imóveis
Esqueça as dores de cabeça com inquilinos inadimplentes, reformas ou burocracias. Nos FIIs, uma equipe especializada cuida de tudo isso para você. Segundo um estudo da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (ANBIMA), a gestão profissional é um dos principais fatores que aumentam a rentabilidade dos fundos imobiliários em comparação com imóveis físicos.
Renda passiva mensal
Uma das principais atrações dos FIIs é a distribuição mensal de rendimentos. De acordo com a legislação, os fundos imobiliários devem distribuir pelo menos 95% dos lucros aos cotistas semestralmente, mas a maioria opta por fazer distribuições mensais.
Isenção de Imposto de Renda sobre dividendos
Para pessoas físicas, os rendimentos distribuídos pelos FIIs são isentos de Imposto de Renda, desde que o fundo tenha pelo menos 50 cotistas e o investidor possua menos de 10% das cotas.
Liquidez superior a imóveis físicos
Diferentemente de um imóvel tradicional, que pode levar meses para ser vendido, as cotas de FIIs podem ser negociadas diariamente na bolsa de valores, proporcionando maior flexibilidade ao investidor.
Como selecionar os melhores FIIs base 10
Antes de apresentar uma lista com os melhores fundos, é importante entender os critérios que utilizamos para selecioná-los. Afinal, uma escolha informada é sempre melhor que simplesmente seguir recomendações.
Critérios fundamentais para análise
A seleção de bons fundos imobiliários deve considerar diversos aspectos:
- Qualidade dos ativos: Localização, estado de conservação e potencial de valorização dos imóveis que compõem o fundo.
- Histórico da gestora: Experiência e resultados anteriores da equipe responsável pela gestão do fundo.
- Vacância: Percentual de espaços não alugados no portfólio do fundo. Quanto menor, melhor.
- Dividend Yield: Rendimento anual em relação ao preço da cota.
- Liquidez: Volume de negociação das cotas no mercado secundário.
- Diversificação geográfica: Distribuição dos imóveis por diferentes regiões para reduzir riscos locais.
- Contratos de locação: Prazo e qualidade dos contratos, indexadores utilizados para reajuste.
De acordo com especialistas do Banco Central do Brasil, a diversificação é um dos fatores mais importantes para reduzir riscos em investimentos imobiliários, por isso a escolha de diferentes segmentos dentro dos FIIs é uma estratégia recomendada.
Os melhores FIIs base 10 para investir em 2025
Após uma análise detalhada considerando todos os critérios mencionados acima, chegamos a uma seleção dos melhores FIIs base 10 disponíveis no mercado brasileiro atualmente. Vamos conhecer cada um deles, entendendo suas características, vantagens e possíveis riscos.
Fundos de Lajes Corporativas
Os fundos de lajes corporativas investem em escritórios e são uma excelente opção para quem busca estabilidade.
RBVO11 – Rio Bravo Office
O RBVO11, gerido pela renomada Rio Bravo Investimentos, possui escritórios em regiões estratégicas de grandes capitais.
- Dividend Yield médio (12 meses): 7,8% ao ano
- Vacância atual: 6,5%
- Valor da cota: R$ 9,99
- Liquidez diária média: R$ 875 mil
Em 2024, o fundo fortaleceu seu portfólio com a renovação de contratos importantes, garantindo estabilidade nos rendimentos.
APTO11 – Apartamentos
Fundo com foco em unidades residenciais para renda, apresenta contratos diversificados com inquilinos de bom perfil de crédito.
- Dividend Yield médio (12 meses): 7,6% ao ano
- Vacância atual: 5,8%
- Valor da cota: R$ 9,55
- Liquidez diária média: R$ 390 mil
Um diferencial do APTO11 é sua estratégia de pulverização de risco entre diversos imóveis residenciais menores, reduzindo o impacto da vacância individual.
Fundos de Galpões Logísticos
Com o crescimento do e-commerce, os galpões logísticos se tornaram investimentos extremamente interessantes.
VINO11 – Vinci Logística
O VINO11 possui galpões em localizações estratégicas próximas aos principais corredores logísticos do país.
- Dividend Yield médio (12 meses): 8,3% ao ano
- Vacância atual: 4,1%
- Valor da cota: R$ 7,51
- Liquidez diária média: R$ 1,2 milhão
O fundo tem se destacado pela qualidade dos inquilinos e contratos de longo prazo, reduzindo riscos de vacância.
VIUR11 – Vinci Imóveis Urbanos
Gerido pela Vinci Partners, o VIUR11 possui um portfólio diversificado com foco em ativos logísticos urbanos.
- Dividend Yield médio (12 meses): 8,0% ao ano
- Vacância atual: 3,7%
- Valor da cota: R$ 6,80
- Liquidez diária média: R$ 820 mil
O VIUR11 se destaca pela estratégia de “last mile”, focando em galpões logísticos próximos a grandes centros urbanos, capturando a tendência de entregas rápidas do e-commerce.
Fundos de Shopping Centers
Os fundos de shopping centers são excelentes para quem busca exposição ao setor de varejo e lazer.
XPCM11 – XP Corporate Macaé
Apesar do nome, o XPCM11 passou por uma reestruturação e hoje possui participações em shopping centers e empreendimentos comerciais.
- Dividend Yield médio (12 meses): 7,5% ao ano
- Vacância atual: 6,2%
- Valor da cota: R$ 9,00
- Liquidez diária média: R$ 520 mil
Uma vantagem competitiva do XPCM11 é sua nova estratégia de reposicionamento, aproveitando o conhecimento da gestora XP Asset Management.
VVPR11 – V2 Properties
- Dividend Yield médio (12 meses): 7,9% ao ano
- Vacância atual: 4,5%
- Valor da cota: R$ 9,99
- Liquidez diária média: R$ 310 mil
O fundo implementou em 2024 uma estratégia de reposicionamento de mix de lojas em seus empreendimentos, focando em experiências e serviços que não podem ser substituídos pelo e-commerce.
Fundos de Papel (CRIs)
Os fundos de papel investem em títulos de crédito imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
MXRF11 – Maxi Renda
Gerido pela XP Asset Management, o MXRF11 é um dos fundos de papel mais tradicionais e líquidos do mercado.
- Dividend Yield médio (12 meses): 9,8% ao ano
- Valor da cota: R$ 10,29
- Liquidez diária média: R$ 7,5 milhões
O fundo tem uma estratégia diversificada de investimentos em CRIs, com operações tanto em CDI quanto em inflação, proporcionando proteção em diferentes cenários econômicos.
VGIR11 – Valora RE
O VGIR11 investe em CRIs de diferentes segmentos do mercado imobiliário.
- Dividend Yield médio (12 meses): 10,1% ao ano
- Valor da cota: R$ 9,81
- Liquidez diária média: R$ 950 mil
Um diferencial do VGIR11 é sua gestão ativa de risco, com análise criteriosa de cada operação e monitoramento constante das garantias.
RBRF11 – RBR Alpha
- Dividend Yield médio (12 meses): 9,3% ao ano
- Valor da cota: R$ 8,27
- Liquidez diária média: R$ 2,3 milhões
O RBRF11 tem uma estratégia híbrida que combina investimentos em CRIs e imóveis físicos, permitindo ajustes táticos conforme as condições de mercado.
KISU11 – Kilima Recebíveis
- Dividend Yield médio (12 meses): 9,7% ao ano
- Valor da cota: R$ 8,31
- Liquidez diária média: R$ 480 mil
O KISU11 se destaca pela qualidade da gestão e pela seleção criteriosa de CRIs com boas garantias imobiliárias.
Fundos de Crédito Imobiliário
Os fundos de crédito imobiliário combinam diferentes estratégias de investimento no setor.
CPTS11 – Capitânia Securities
Gerido pela Capitânia Investimentos, o CPTS11 é um dos fundos mais tradicionais do segmento.
- Dividend Yield médio (12 meses): 9,5% ao ano
- Valor da cota: R$ 8,54
- Liquidez diária média: R$ 3,2 milhões
O CPTS11 tem uma estratégia de investimento em CRIs com diferentes indexadores e em cotas de outros FIIs, proporcionando diversificação dentro do próprio fundo.
VIFI11 – Vinci Instrumentos Financeiros
- Dividend Yield médio (12 meses): 8,9% ao ano
- Valor da cota: R$ 8,25
- Liquidez diária média: R$ 870 mil
A gestão ativa do VIFI11 permite ajustar o portfólio entre diferentes tipos de ativos imobiliários conforme as oportunidades de mercado.
Fundos Híbridos e Diversificados
Os fundos híbridos combinam investimentos em imóveis físicos e papéis, oferecendo um equilíbrio entre segurança e rentabilidade.
RBRX11 – RBR Properties
O RBRX11 é gerido pela RBR Asset Management e possui uma estratégia flexível.
- Dividend Yield médio (12 meses): 8,2% ao ano
- Valor da cota: R$ 9,73
- Liquidez diária média: R$ 1,5 milhão
O gestor do RBRX11 tem adotado uma abordagem oportunista, aproveitando distorções de mercado para adquirir ativos com desconto em relação ao valor justo.
BCFF11 – BTG Pactual Fundo de Fundos
- Dividend Yield médio (12 meses): 8,6% ao ano
- Valor da cota: R$ 9,10
- Liquidez diária média: R$ 3,8 milhões
O BCFF11 investe em cotas de outros FIIs, oferecendo uma diversificação instantânea entre diferentes segmentos do mercado imobiliário. Essa estratégia permite ao pequeno investidor ter exposição a diversos segmentos com uma única aplicação.
Como montar uma carteira diversificada com FIIs base 10
Agora que conhecemos os melhores fundos disponíveis, vamos entender como combiná-los para criar uma carteira equilibrada e resiliente.
A importância da diversificação entre segmentos
Segundo estudo da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), investidores que diversificam seus investimentos em FIIs entre diferentes segmentos conseguem reduzir a volatilidade da carteira em até 35%. Isso acontece porque cada segmento responde de maneira distinta aos ciclos econômicos.
Por exemplo, em um cenário de alta de juros, os fundos de papel tendem a se beneficiar, enquanto fundos de tijolo podem enfrentar mais desafios. Já em um cenário de retomada econômica forte, fundos de galpões logísticos e shoppings tendem a se destacar.
Sugestão de alocação para diferentes perfis
Para investidores iniciantes (alocação de R$1.000 a R$5.000)
- 25% em fundos de lajes corporativas (RBVO11 ou APTO11)
- 25% em fundos de galpões logísticos (VINO11 ou VIUR11)
- 15% em fundos de shopping centers (XPCM11)
- 25% em fundos de papel (MXRF11 ou VGIR11)
- 10% em fundos diversificados (BCFF11)
Para investidores intermediários (alocação de R$5.000 a R$20.000)
- 20% em fundos de lajes corporativas
- 20% em fundos de galpões logísticos
- 15% em fundos de shopping centers
- 30% em fundos de papel (divididos entre 2 ou 3 fundos)
- 15% em fundos diversificados
Para investidores avançados (alocação acima de R$ 20.000)
- 15% em fundos de lajes corporativas
- 20% em fundos de galpões logísticos
- 15% em fundos de shopping centers
- 30% em fundos de papel (divididos entre 3 ou 4 fundos)
- 15% em fundos diversificados
- 5% em fundos de nichos específicos (VSLH11, GAME11)
A metodologia de construção de carteira conhecida como “base 10” sugere que um investidor iniciante comece com cerca de 10 FIIs diferentes para obter uma boa diversificação, todos com valor de cota abaixo de R$ 10,00. À medida que a carteira cresce, esse número pode aumentar, mas manter o foco em fundos de qualidade é mais importante que simplesmente aumentar a quantidade.
Estratégias para maximizar seus resultados com FIIs base 10
Investir em FIIs vai além da simples compra de cotas. Existem estratégias que podem potencializar seus resultados no longo prazo.
Reinvestimento dos dividendos
Uma das práticas mais eficientes para acelerar o crescimento do patrimônio é o reinvestimento sistemático dos dividendos recebidos. Utilizando nossa calculadora de juros compostos para simular investimentos, podemos ver o impacto dessa estratégia:
Se você investir R$ 5.000 em FIIs com yield médio de 8% ao ano, receberá aproximadamente R$ 400 por ano, ou cerca de R$ 33 por mês em dividendos. Se optar por consumir esses dividendos, continuará com os mesmos R$ 5.000 investidos (desconsiderando a valorização ou desvalorização das cotas).
Aporte regular e constante
A consistência nos aportes é fundamental para o sucesso ao investir em FIIs. Um aporte mensal de R$ 300, por exemplo, pode resultar em uma carteira de mais de R$ 50.000 após 10 anos — considerando um rendimento médio de 8% ao ano e o reinvestimento dos dividendos.
O mercado financeiro passa por ciclos, e fazer aportes regulares permite aproveitar momentos em que os FIIs estão sendo negociados a preços atrativos.
Acompanhamento dos resultados
É essencial acompanhar periodicamente os relatórios gerenciais dos fundos, geralmente publicados mensalmente. Eles contêm informações valiosas sobre:
- Ocupação dos imóveis
- Renovação de contratos
- Aquisições e vendas de ativos
- Perspectivas do gestor
Você não precisa analisar esses relatórios diariamente. Uma revisão trimestral é suficiente para a maioria dos investidores.
Tributação de FIIs: o que você precisa saber
Um dos grandes atrativos dos fundos imobiliários é seu tratamento tributário favorável.
Isenção de IR sobre dividendos
Os rendimentos distribuídos pelos FIIs são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que:
- O fundo tenha no mínimo 50 cotistas
- O investidor possua menos de 10% das cotas do fundo
- As cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado
Essa isenção representa uma vantagem considerável em relação a outros investimentos de renda fixa, que podem ter IR de até 22,5%.
Imposto sobre ganho de capital
Caso você venda suas cotas por um valor superior ao de compra, incidirá imposto de 20% sobre o ganho de capital. O cálculo e o pagamento desse imposto são responsabilidade do investidor, que deve emitir o DARF até o último dia útil do mês seguinte à venda.
Para vendas de até R$ 20.000 no mês, há isenção do imposto sobre o ganho de capital.
Riscos e como mitigá-los
Como todo investimento, os FIIs também apresentam riscos que precisam ser compreendidos.
Vacância dos imóveis
Em períodos de crise econômica, a taxa de desocupação dos imóveis pode aumentar, reduzindo a receita do fundo. Para mitigar esse risco, prefira fundos com contratos de longo prazo e inquilinos de qualidade.
Risco de liquidez
Alguns fundos têm baixo volume de negociação, o que pode dificultar a venda das cotas em momentos necessários. Priorize fundos com liquidez diária acima de R$ 200 mil, como MXRF11, RBRF11 e BCFF11, mesmo entre os FIIs base 10.
Alterações na legislação
Mudanças regulatórias podem impactar a rentabilidade dos FIIs. Por exemplo, em 2025, um projeto de lei discutido no Congresso Nacional propõe mudanças na tributação dos fundos imobiliários. Essas discussões precisam ser acompanhadas, mas até o fechamento deste artigo nenhuma alteração significativa foi aprovada.
Riscos setoriais específicos
Cada segmento tem seus riscos particulares:
- Lajes corporativas: Tendência de home office permanente pode reduzir a demanda por escritórios
- Galpões logísticos: Excesso de oferta em algumas regiões
- Shopping centers: Concorrência com e-commerce
- Fundos de papel: Risco de crédito dos devedores dos CRIs
A melhor forma de mitigar esses riscos é através da diversificação entre diferentes segmentos.
Como acompanhar sua carteira de FIIs
Uma boa gestão da carteira de FIIs envolve acompanhamento regular, mas sem exageros.
Ferramentas e plataformas
Existem diversas ferramentas que facilitam o acompanhamento da sua carteira:
- Aplicativos de corretoras: Oferecem visão consolidada dos investimentos
- Planilhas personalizadas: Permitem acompanhar dividendos recebidos e rentabilidade
- Sites especializados: Fornecem informações detalhadas sobre cada fundo
Frequência ideal de revisão
O ideal é fazer uma revisão completa da carteira trimestralmente, analisando se os fundamentos que motivaram a compra de cada FII continuam válidos. Mudanças bruscas de estratégia raramente são necessárias, e decisões precipitadas costumam prejudicar o desempenho no longo prazo.
Cuidados ao investir em FIIs base 10
Existem alguns erros comuns que devem ser evitados ao investir em fundos imobiliários.
Evite a caça ao dividendo
Muitos investidores inexperientes escolhem FIIs apenas pelo maior dividend yield do momento, sem analisar a sustentabilidade desses rendimentos. Fundos que distribuem rendimentos muito acima da média do mercado podem estar:
- Distribuindo reservas acumuladas (não sustentável no longo prazo)
- Vendendo ativos para distribuir ganhos de capital como rendimentos
- Enfrentando queda no valor da cota, o que artificialmente aumenta o yield percentual
Não ignore a liquidez
Investir em fundos com baixa liquidez pode ser problemático caso você precise vender suas cotas. Se o volume diário de negociação for muito baixo, você pode ser forçado a vender por um preço inferior ao justo para conseguir liquidez. Entre os FIIs base 10, MXRF11, CPTS11 e BCFF11 costumam ter boa liquidez.
Cuidado com fundos de baixíssimo valor
Existem FIIs com cotas extremamente baratas, como KNRE11 (R0,41),PRSN11(R0,41),PRSN11(R 1,15) e RCFA11 (R$ 1,25). Esses fundos geralmente têm esse valor por razões específicas, como problemas estruturais ou dificuldades financeiras. O baixo valor da cota, por si só, não é indicativo de oportunidade, mas muitas vezes de risco.
Valor patrimonial x Valor de mercado
O valor patrimonial (VP) representa o valor contábil dos ativos do fundo dividido pelo número de cotas. Analisar a relação entre o valor de mercado e o valor patrimonial pode ajudar a identificar FIIs negociados com desconto ou prêmio excessivo.
Fundos como RBRF11 e MXRF11 muitas vezes são negociados com ágio (acima do VP) devido à qualidade da gestão e histórico de resultados, o que pode justificar esse prêmio.
O livro essencial para quem investe em FIIs
Para quem deseja aprofundar seus conhecimentos sobre FIIs, recomendo a leitura de “Fundos de Investimento Imobiliário – 2ª Edição: Aspectos Gerais e Princípios de Análise” de Roni Antônio Mendes. O livro oferece uma visão abrangente sobre análise fundamentalista de FIIs, estratégias de diversificação e construção de carteiras eficientes.
A construção de renda passiva com FIIs base 10
A grande beleza dos fundos imobiliários está na capacidade de gerar renda passiva consistente ao longo do tempo. Com uma seleção cuidadosa de FIIs base 10 e aportes regulares, é possível construir uma fonte de renda complementar significativa.
magine receber mensalmente R$ 500, R$ 1.000 ou até R$ 3.000 em dividendos isentos de imposto de renda. Esse objetivo é totalmente alcançável com disciplina, paciência e conhecimento.
Para atingir uma renda passiva mensal de R$ 1.000, com um yield médio de 8% ao ano, seria necessário acumular cerca de R$ 150.000 em FIIs. Parece muito? Com aportes mensais de R$ 500 e o reinvestimento dos dividendos, esse objetivo pode ser alcançado em aproximadamente 14 anos.
Conclusão: FIIs base 10 como pilar de uma estratégia de longo prazo
Os fundos imobiliários com cotas abaixo de R$ 10,00 representam uma excelente oportunidade para investidores brasileiros que buscam construir patrimônio e gerar renda passiva no longo prazo. Com a seleção adequada de FIIs base 10 de qualidade, é possível criar uma carteira resiliente que atravesse diferentes ciclos econômicos, com a vantagem adicional da grande acessibilidade.
A combinação de dividendos mensais isentos de IR, gestão profissional e acesso ao mercado imobiliário com valores extremamente baixos torna os FIIs base 10 uma classe de ativos única no mercado brasileiro. Como em qualquer investimento, a educação financeira, a diversificação e a disciplina são os pilares para o sucesso.
Ao incorporar os FIIs base 10 à sua estratégia de investimentos, você estará dando um passo importante na direção da independência financeira e da construção de um patrimônio sólido que poderá beneficiar várias gerações.
Principais pontos abordados neste artigo:
- Os FIIs base 10 são fundos imobiliários com cotas abaixo de R$ 10,00, ideais para iniciantes
- Os principais segmentos de FIIs incluem lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings e fundos de papel
- Destaques entre os FIIs base 10 incluem MXRF11, RBRF11, BCFF11, VINO11 e RBVO11
- A diversificação entre segmentos é essencial para reduzir riscos específicos
- Os dividendos distribuídos pelos FIIs são isentos de IR para pessoas físicas
- O reinvestimento dos dividendos potencializa o crescimento patrimonial no longo prazo
- É importante analisar não apenas o dividend yield, mas também a qualidade dos ativos e da gestão
- A liquidez dos fundos deve ser considerada na hora da escolha
- Uma carteira bem estruturada de FIIs pode gerar renda passiva consistente
- O acompanhamento periódico é necessário, mas sem exageros
- Investir em FIIs exige paciência e visão de longo prazo